Hvorfor skulle Nationalbankdirektøren dog være den eneste der ikke må have en mening om Boligmarkedet? Han er et af de mennesker, som faktisk ved noget om penge i dette land.
Men det er altid interessant at se reaktionerne fra ordførere fra de store kreditanstalter, når Bernstein kalder en spade for en spade og taler direkte om realøkonomien.
Jeg tror dog ikke at nogen af de herrer topøkonomer har forstået dybden i denne krise - eller ihvertfald rutter de ikke med sandheden i deres "analyser". Jeg vil mene at Nils Bernstein måske oven i købet er lige optimistisk nok - men 3½ eller 3-5 år før vi ser en bund i markedet er ikke den store divergens.
Det er et faktum at man ikke kan sælge noget for mere end hvad andre vil betale, derfor er prissætningen på fast ejendom også inde i et i et limbo som ingen kan sige hvor langt ned rækker...
Nils Bernstein har derfor højst sandsynligt ret, når han hævder at boligpriserne er elastiske og synker under "realværdien" i en negativ boble (der kan briste). Det er ikke nogen nyhed.
Det kan enhver konstatere ved selvsyn bare ved at kaste et blik ud til siden af vejen, og tjekke priser på internettet. Boligpriserne er den nøglefaktor i realøkonomien, der har størst indflydelse på væksten – det er et forhold som bolig- og ejendomsprisboblerne, og udviklingen i realkøkonomien kun kan bekræfte.
Korrelation i mellem boligpriser og konjunkturcyklen, viser da også at ændringerne i boligpriserne generelt ligger forud for udviklingen i realøkonomien under hele konjunkturbevægelsen, netop fordi boligpriserne er dannet på forventninger. Denne dynamik virker tendensforstærkende på prisniveauet, og vil også til at drive prisniveauet både højere op i opkonjunktur og alt for lavt i nedkonjunktur.
Der er i øjeblikket godt og vel 60.000 boliger for meget til salg i Danmark. (Hvis man regner med at et sundt boligmarked ligger på omkring10-12.000 boliger til salg). Recessionen vil minimum vare de næste 3 år – med risiko for en egentlig depression, når (eller hvis) valutaer kollapser – men om tre år vil der stadig være mindst 40-50.000 boliger i overskud på det danske boligmarked. (Vi kan også i samme periode forvente en lokal bund i konjunkturerne, hvor renterne vil være lavest.)
Boligpriserne er derfor ikke bare i nærheden af et bundniveau.
Der kommer årligt ca. 10-15.000 nye boligsøgende på markedet, og over de næste 5 år etableres der samtidig ca. 16.000 nye almennyttige boliger. Det kan derfor godtgøres, at det vil tage mindst 4-5 år før boligboblen er ovre.
Derfor er det også indlysende at i den første halvdel af den næste 10-årsperiode, vil markedsprisen på fast ejendom fortsat være under pres på grund af tilbøjelighed for at styrke krisebufferen og afvikle snarere end optage gæld, negative forventninger, et kraftigt overudbud af boliger, som ikke bliver mindre af at boliger tages af markedet - men blot udskyder en prisreducerende faktor, når de samme boliger sættes til salg igen - faldende realløn, dalende vækst og stigende skatter og renter.
Der vil gå mindst 10 år før priserne kommer i en sund gænge igen, og det er endda under forudsætning af at et sammenbrud i valutaerne ikke slår bunden ud af boligmarkedet.
