Energirenovering og udskiftning af gamle utætte vinduer kan ikke betale sig for ejere af ældre udlejningsejendomme, fordi de ikke må hæve huslejen for at dække omkostningerne, selv om det er lejerne, der slipper med en lavere varmeregning. Det er en konsekvens af den forældede lejelov og boligreguleringslov, der gælder i København.
Ejere af ældre ejer- eller andelsboliger må heller ikke udleje deres egen ejendom til en hvilken som helst pris, de måtte aftale med en kommende lejer. Det er endnu et voldsomt indgreb i aftalefriheden og i den private ejendomsret. Igen: Det hindrer lejeloven og boligreguleringsloven.
En forskruet boligregulering
Dette er blot to eksempler på en helt igennem forskruet boligregulering, der i hovedtræk stammer fra før og umiddelbar efter 2. verdenskrig.
Og for øvrigt en illustration af, hvor umuligt det er at ændre selv en dybt dysfunktionel offentlig regulering, der for længst er ophørt med at tjene sine oprindelige intenderede formål.
Endnu værre er det selvfølgelig, at hele det ældre, private boligudlejningsmarked er reguleret med ”omkostningsbestemt husleje”. Det fører til ”lock-in” effekter på boligmarkedet, hvor de heldige, der har fået fat i de attraktive, ældre lejeboliger bliver boende, selv om det ikke ville være optimalt for dem på et frit boligmarked, fordi de ville skulle betale meget mere for en ny bolig. Det hæmmer mobiliteten både på arbejds- og boligmarkedet, og det betyder, at boligmassen ikke bliver udnyttet optimalt. Der er altså et enormt ressourcespild forbundet hermed.
En direkte konsekvens af boligreguleringen er, at der stort set ikke eksisterer et frit lejeboligmarked. Man kan ikke blot slå op i avisen og finde annoncer for udlejning af lejligheder. Det findes næsten ikke. Man skal helst have særdeles gode forbindelser for at få fat i en god lejelejlighed i København i dag.
Boligreguleringen tjener ikke en gang et socialt formål, selv om det angiveligt var hensigten. Der gives indirekte støtte til mursten, uafhængigt af beboernes indkomst, i stedet for til personer ud fra sociale hensyn (og så kan man diskutere, om der overhovedet skal eksistere boligstøtte), og det er ikke nogen lille andel af beboerne i ældre lejeboliger, både private og almennyttige, der har indkomster langt over gennemsnittet, bl.a. fordi også mange pensionskasser har ejet udlejningsejendomme og lejet dem ud til deres medlemmer.
Friedman og Stigler om boligregulering
Allerede i 1946 skrev de to Chicago-økonomer og senere Nobelprismodtagere, Milton Friedman og George Stigler, en artikel om boligregulering, der er blevet en klassiker. Blandt Friedmans og Stiglers mange pointer af relevans for Danmark i dag er:
- Huslejekontrol er et indgreb i den private ejendomsret
- Huslejekontrol fører til boligmangel, og det bliver langt vanskeligere at finde en bolig.
- Der opstår ofte et sort marked for boligudlejning.
- Attraktive, billige boliger udlejes i højere grad til venner og benyttes til at favorisere – også politiske – forbindelser. Hvem husker ikke Ritts boligsag?
- Huslejekontrol reducerer mobiliteten på boligmarkedet med lock-in effekter og fører til en meget ineffektiv udnyttelse af boligmassen med et ringe incitament til at økonomisere med pladsen, og dermed overforbrug af bolig.
- Huslejekontrol fører til mindre nyt boligbyggeri, når byggeomkostningerne stiger, og nye boliger ikke kan udlejes til samme lave pris som de huslejekontrollerede boliger
Liberalisér boligmarkedet
”Liberal Alliance vil liberalisere boligmarkedet, som skal være så gennemsigtigt som muligt. Skævvridende støtteordninger og indgribende regulering skal afskaffes” se her.
Personligt går jeg ind for en fuldstændig liberalisering af boligmarkedet med fuldstændig fri huslejefastsættelse. Som minimum bør frivilligt indgåede lejekontrakter være bindende for både lejer, udlejer og myndigheder. Huslejenævnet og boligretterne bør ikke kunne anfægte huslejen i gældende aftaler, og med en fri huslejeansættelse vil der slet ikke være behov for kommunale huslejenævnt. Her er altså endnu et sted, hvor unødigt bureaukrati kan spares i kommunerne. Formuleret på denne måde med gensidig accept af indgåede aftaler vil eksisterende lejere være beskyttet af allerede indgåede lejekontrakter, men på sigt vil det betydet et fuldstændig frit boligmarked.
Også for eksisterende, ældre udlejningsejendomme, bør der kunne fraviges fra den omkostningsbestemte husleje, så der eksempelvis kan gennemføres energirenovering og anden modernisering, der kommer lejerne til gode.
Det skal også være frit for ejere af udlejningsejendomme at udstykke deres ejendomme i ejerlejligheder. Der er ikke nogen god grund til, at ældre udlejningsejendomme ikke må udstykkes som ejerlejligheder. Tværtimod hindrer det en modernisering, som kunne være i beboernes egen interesse.
Andelshavere skal ligeledes kunne konvertere deres andelslejlighed til ejerlejlighed, vel vidende at det i mange tilfælde vil give dem en ekstra gevinst, de egentlig ikke har betalt for.
Vi skal også afskaffe ”sommerhusreglen”, der forbyder udlændinge i at købe sommerhuse i Danmark. Det vil tilmed øge prisen på sommerhuse og sætte gang i sommerhusmarkedet og skabe mere vækst og velstand i udkantsdanmark. Liberal Alliance vil ligeledes liberalisere reglerne for, hvornår og hvor længe sommerhuse må udlejes, ligestille privat sommerhusudlejning med sommerhusudlejning gennem bureauer.
Boligreguleringen siden ruder konges tid
Første statslige intervention i boligmarkedet kom i 1887, hvor der blev åbnet op for billige statslån til opførelse af arbejderboliger. Første huslejestop blev indført i 1916, hvor der samtidig blev indført huslejenævn i kommunerne, som skulle påse, at huslejereguleringen blev overholdt. Det fik meget hurtigt den konsekvens, at en udbredt boligrigelighed med mange ledige lejeboliger vendte til boligmangel. Og som det altid går, så trak boligmanglen yderligere statsintervention med sig. I 1917 blev der indført en ordning med direkte offentlig støtte til byggeriet.
I årene efter 1918 skete der den sidste rigtige afregulering af det danske boligmarked, da systemet med offentlig regulering af huslejefastsættelsen og de kommunale huslejenævn blev gradvist afviklet og fjernet helt i 1931.
Efter krisen i 30erne og Kanslergadeforliget bevægede udviklingen sig i retning af mere planøkonomisk og subsidieret boligmarked og et opgør med det frie boligmarked og den private ejendomsret. Der blev gennemført en lov om støtte til socialt boligbyggeri i 1933, der fik gyldighed til 1936, men blev genindført i 1938. I 1937 blev der også indført lovgivning om billige boliger til aldersrentemodtagere, og i 1938 var det børnerige familier, der blev specielt tilgodeset med mulighed for huslejenedsættelse. 1938 lovgivningen blev epokegørende på den måde, at den var første tilløb til udviklingen af boligsubsidiering til mennesker frem for mursten.
Byplanlovgivning så dagens lys i 1925, men først fra 1938 kom lovgivningen til mere konkret at anvise en afgrænsning af byer i forhold til landområder. I 1939 blev der vedtaget en ny lov om boligtilsyn og sanering af usunde bydele. 1930ernes forestilling om den ”moderne by” var dels inspireret af utopiske forestillinger om et moderne velfærdsliv, nye strømninger inden for arkitekturen – og Stalins planøkonomi.
Det første fundamentale brud med et frit boligmarked kom med en midlertidig lov om boligregulering i 1939. Igen førte det hurtigt til boligmangel, og det satte en stopper for nybyggeriet, fordi byggeomkostningerne gik i vejret. Som en konsekvens heraf blev der i 1940 indført tilskud til nybyggeri.
Efter 1945 fortsatte den intensive boligregulering:
Huslejereguleringen blev videreført med en fortsættelse af det huslejestop, der var indført ved krigens begyndelse. Indført praksis med udbredt statslig finansiering af nybyggeri med statslån med lav rente, byggestøttelov fra 1946. Byggestøtteloven indeholdt også regler om udbetaling af huslejetilskud og nedsættelse af lejen for mindrebemidlede.I 1951 fik VK-regeringen gennemført ændringer, hvorefter subsidieordningerne udbyggedes. 1950erne var præget af en planøkonomisk tankegang i forhold til boligmarkedet. Boligforliget fra 1966 gjorde enhver tanke om et frit boligmarked til en illusion.
Ovenstående korte skitse er blot for at illustrere, at meget af den nuværende boligregulering har rødder tilbage til en anden tid, hvor den tjente andre formål, men alligevel ikke er blevet grundlæggende reformeret, og at boligregulering altid skaber flere problemer, end den løser, og problemer der fører til ny og endnu mere intensiv regulering.
…
Om dette og meget andet kan man læse i bogen ”Den private ejendomsudlejnings betydning for samfundet” fra 2010, specielt kapitler af Henrik Christoffersen, som jeg har lånt intensivt fra ovenfor i den historiske gennemgang. Bogen kan bestilles gratis her.
