Bør jeg konvertere mit realkreditlån? Læs med her

Ikke angivet Ikke angivet,

07/03/2018

Renteniveauet er lavere end nogensinde før og det åbner op for en række af muligheder for den almene boligejer. I denne artikel kan du læse om det at konvertere sit lån og de overvejelser man skal have med i betragtning når man bliver præsenteret for dette koncept.

Realkreditlån kan enten være variabelt eller fast forrentet. Variabelt forrentede lån er generelt for de mere risikovillige personer, mens de fast forrentede lån er for personer, der foretrækker, at de kender deres renteudgifter langt ud i fremtiden. Hvis man kigger tilbage på den historiske udlånsrente, har det dog altid være billigst at have et variabelt forrentet lån. Dette kan man med fordel tage med i betragtning, hvis man på nuværende tidspunkt er på vej til at blive boligejer. Læs mere om forskellige lånetyper på Lån.dk.


Konvertering op- eller ned

Ved fast forrentede lån findes der et koncept som hedder konvertering. Lånet består i sin essens af, at låntager udsteder obligationer til en bestemt rente, hvorefter en långiver køber disse obligationer til en bestemt kurs - for nemheds skyld bruger vi i forklaringen kurs 100, men i realiteten ligger den som regel en smule under.

Hvis renteniveauet i samfundet nu ændrer sig, betyder det, at de obligationer som långiver oprindeligt udstedte vil ændre sig i kurs. Logikken bag er, at obligationer forrentet til eksempelvis 1,5% ikke er lige så attraktive at investere i, hvis det er muligt at købe obligationer til 2% i rente. Dermed falder kursen på de oprindeligt udstedte obligationer, hvis renten i samfundet stiger.

Dette giver en mulighed for låntager til at købe sine obligationer tilbage til en lavere kurs og dermed nedbringe sin restgæld ved at stifte et nyt lån til højere renteniveau (konvertering op). Det nye lån bliver til en højere rente, hvilket på længere sigt vil opveje den nedbragt restgæld. Tricket ved konvertering består i, at fast forrentede obligationslån altid kan indfries til kurs 100 - dvs. at du som låntager aldrig vil kunne komme til at skulle lave en større tilbagebetaling end det oprindelige lånebeløb. Ved et rentefald efter op-konverteringen, vil man dermed kunne indfri sin nedbragte restgæld til kurs 100 og dermed tage endnu et lån med samme rente som i starten (konvertering ned), så man både ender med den nedbragte restgæld og den oprindelige lave lånerente.


Bør man så konvertere op i perioder med lavt renteniveau?

På trods af, at konceptet er smart, kan det dog også sammenlignes med at “gamble” på om renten skal falde eller stige. Derudover tager realkreditinstitutterne meget store gebyrer for at gennemføre disse konverteringer - en tommelfingerregel siger, at det ikke kan betale sig at konvertere, medmindre renten har rykket sig minimum 1,5%. Det er dog helt sikkert et fornuftigt koncept at have kendskab til som boligejer og vend gerne mulighederne for konvertering med din bankrådgiver.

Kilde: