Hvordan beskattes boliger sammenlignet med aktier og obligationer?

Generelt beskattes afkastet af boliger langt lempeligere end afkastet af aktier og obligationer

Torben Mark Pedersen,

09/05/2013

Generelt beskattes afkastet af boliger langt lempeligere end afkastet af aktier og obligationer. Undtagelsen er i hovedstadsområdet og de andre særlige steder, hvor grundpriserne er meget høje. Dertil kommer, at prisstigninger på boliger er skattefrie.

Det er samfundsøkonomisk uhensigtsmæssigt, at investering i produktiv virksomhed som aktieinvesteringer beskattes langt hårdere end investering i boliger. Det fører til en forvridning af investeringerne i retning af større boliginvesteringer og lavere investeringer i produktiv virksomhed.

Beskatning af obligations- og aktieafkast

Afkastet af obligationer beskattes med topskatten: 56,1%. Den reale beskatning (korrigeret for inflation) vil i dag være over 100%.

Afkast af aktier beskattes først med 25% selskabsskat og dernæst med 42% aktieavancebeskatning, samlet 56,5%. Den reale beskatning (korrigeret for inflation) vil oftest ligge mellem 83-104%.

Beskatning af afkastet af boliginvesteringer

Det er vigtigt at forstå, hvad afkastet af en boliginvestering er. Det er nemlig ikke (primært) prisstigninger på boliger (der er skattefrie, til gengæld kan man heller ikke fratrække vedligeholdelse), men derimod en boligydelse. Man køber jo en bolig for at bo i den, og den boligydelse er det primære afkast af boliginvesteringer.

Hvordan beregnes denne boligydelse? Lad os antage, at en person køber et hus eller lejlighed med et afdragsfrit lån og udlejer boligen til en pris, der dækker alle omkostninger, dvs. renteudgifter på lånet på hele ejendommens værdi, ejendomsskatter, grundskyld, vedligehold, fællesudgifter eller andre obligatoriske udgifter, men ikke medregnet forbrug, der betales særskilt. Denne lejepris kan vi betragte som værdien af boligydelsen. Det er den pris, som man måtte betale for at leje en bolig, der netop holder ejeren skadesløs, men ikke dækker afbetaling på boligen. Bor man i sin egen bolig, kan man betragte denne værdi som det afkast i form af boligydelser, man får af at have investeret i en bolig.

Jeg har lavet en række beregninger baseret på konkrete salgsopstillinger på Frederiksberg og i Odense. Ejendomspriserne er meget høje på Frederiksberg, og derfor er grundskylden høj. Beskatningen af villaer på Frederiksberg vil derfor blive relativt høj. Der er taget udgangspunkt i en antagelse om nyopførte boliger, så der betales de fulde ejendomsværdiskatter og grundskyld, i modsætning til ældre boliger, hvor der er et loft over stigningen i skatter og grundskyld. Der er altså taget udgangspunkt i de højest beskattede boliger.

Beskatningen af afkastet af boliger er beregnet som summen af ejendomsværdiskatten og grundskylden i pct. af den beregnede boligydelse.

Eksempler:

Enfamiliehus på Frederiksberg, ejendomsværdi 6,4 mio. kr., og grundværdi på 4,174 mio. kr., afkastskat på 52%.

Ejerlejlighed på Frederiksberg, ejendomsværdi 6,4 mio. kr., og grundværdi på 845.000 kr., afkastskat på 34%.

Ejerlejlighed på Frederiksberg, ejendomsværdi 3,1 mio. kr., og grundværdi på 218.000 kr., afkastskat på 20%.

Enfamiliehus i Odense, ejendomsværdi 6,2 mio. kr., grundværdi på 900.000, afkastskat på 35%

Enfamiliehus i Odense, ejendomsværdi 3,495 mio. kr., grundværdi på 641.400, afkastskat på 27%

Boliger er relativt lempeligt beskattede

På grund af de meget høje huspriser i Hovedstadsområdet, er afkastet af boligydelser højt beskattet på Frederiksberg, hvor grundskyldspromillen er 27 (21,71 i Odense), og endnu højere beskattet i København, hvor grundskyldspromillen er de maksimale 34.

Alligevel er afkastskatten af boliger lavere på Frederiksberg (og det ville den også være i København) end afkastskatten af aktier og obligationer. Investering i produktiv virksomhed (aktier) er altså højere beskattet end investering i boliger. Ser vi på resten af landet, så er forskellen markant. Selv for de dyreste huse i andre dele af landet kommer afkastskatten sjældent over 35%, og i de fleste tilfælde vil den være under 30%. For ejerlejligheder endnu lavere.

Samlet set er boliger  altså en meget lempeligere beskattet investering end investering i virksomheder. Hvor smart er det? Dertil kommer, at prisstigninger på boliger er skattefrie (og her har jeg allerede medregnet vedligehold i boligydelsen).

I international sammenligning er den danske kapitalbeskatning meget høj, så problemet er mere, at den er for høj, end at boligskatterne er for lave, men det er ikke fremmende for produktiv virksomhed, at afkastet af boliger beskattes meget lempeligere end afkastet af aktieinvesteringer.

...

Det skal tilføjes, at de faktiske boligafkastskatter i dag er langt lavere for de fleste boliger, i hvert fald alle opført før 2002, idet ejendomsværdibeskatningen afhænger af ejendomsvurderingen i 2002 (+ en stigning), ligesom der er en overgrænse for, hvor meget grundskylden må stige år for år i pct. De fleste boligejere får dermed en "rabat" i forhold til de ovenfor beregnede ejendomsskatter, men jeg har taget udgangspunk i de maksimale skatter, ejere af nye boliger vil komme til at betale

Kilde: